Hausverwaltung kaufen – Angebote & Nachfolge

„Hausverwaltung“ und „Immobilienverwaltung“ werden im Alltag weitgehend gleichbedeutend gebraucht. Wer eine Immobilienverwaltung kaufen will, meint meist dasselbe Geschäftsmodell wie bei der Hausverwaltung: die gewerbliche Betreuung fremder Immobilien gegen laufende Vergütung. Üblich sind zwei Tätigkeitsfelder:

• WEG-Verwaltung: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften. Wer eine WEG Verwaltung kaufen möchte, übernimmt Verwalterverträge mit Gemeinschaften.
• Mietverwaltung: Verwaltung von Mietwohnungen für einzelne Eigentümer auf Grundlage eines Verwaltungsvertrags (Sondereigentumsverwaltung kommt als Ergänzung vor).

Beide Felder fallen unter die gewerberechtliche Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter [1]. Für das Angebot von Gewerbeimmobilienverwaltung gelten andere Maßstäbe; die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO betrifft Wohnraum und Wohnungseigentum.

Verkäufer sind häufig Inhaber, die ohne Nachfolger in den Ruhestand gehen. Käufer sind größere Verwaltungen, die ihren Bestand ausbauen, sowie Fachleute aus der Immobilienwirtschaft, die sich selbstständig machen. Eine Hausverwaltung ist ein Personengeschäft: Der Wert hängt davon ab, ob Eigentümer und Beiräte nach dem Wechsel bleiben. Verwandte Branchen mit ähnlicher Bestandslogik sind die Steuerkanzlei kaufen, die Versicherungsagentur kaufen und die Immobilienmakler Firma kaufen. Einen Überblick über die Gruppe bietet der Hub Kanzlei kaufen.

Der Kaufpreis stützt sich auf die Qualität und die Haltbarkeit des Bestands. Prüfen Sie diese Größen:

• Verwaltete Einheiten und Objekte: Anzahl Wohneinheiten, getrennt nach WEG- und Mietverwaltung, sowie Größe und Alter der Objekte.
• Verwaltungshonorar je Einheit: Höhe, Index- oder Staffelklauseln, Sonderhonorare (etwa für Beschlussumsetzung oder Versammlungen).
• Vertragslaufzeiten: Bei WEG-Verträgen begrenzt das Gesetz die Bestelldauer; mehr dazu im Abschnitt Branchenrecht.
• Kundenkonzentration: Anteil der größten Eigentümer und Gemeinschaften am Umsatz.
• Personal: Zahl der betreuten Einheiten je Mitarbeiter, Qualifikation, Altersstruktur und Abhängigkeit vom Inhaber.
• Software und Prozesse: Verwaltungssoftware, Buchhaltung, digitale Eigentümerkommunikation, Dokumentation der Beschlusssammlungen.
• Rücklagen und Fremdgelder: saubere Trennung der Gelder der Eigentümer vom Betriebsvermögen.

Zu typischen Branchenkennzahlen wie Honorar je Einheit oder Umsatz je Mitarbeiter liegen uns keine belastbaren, öffentlich verifizierbaren Daten vor. Ziehen Sie daher die eigenen Zahlen des Verkäufers heran und lassen Sie sie von einem Steuerberater prüfen.

Wer nach dem Hausverwaltung kaufen Preis fragt, findet im Netz häufig Faustformeln auf Umsatzbasis. Für belastbare, unabhängig geprüfte Multiplikatoren zu Hausverwaltungen gibt es nach unserer Recherche keine belastbaren Daten; deshalb nennen wir bewusst keine Spannen.

Preisbildend sind in der Praxis:

• die Stabilität der Verwalterverträge (Restlaufzeit, Kündigungsrisiko, Abberufungsrisiko),
• die Struktur des Bestands (Verhältnis WEG zu Miete, Objektqualität, Streuung),
• die bereinigte Ertragslage nach einem angemessenen Geschäftsführergehalt für den Nachfolger,
• die Personalsituation, vor allem Schlüsselpersonen mit direktem Eigentümerkontakt,
• der Investitionsbedarf bei Software und Organisation.

Verkäufer und Käufer sollten den Preis an Übergabe-Bedingungen koppeln, etwa an einen Teil, der erst nach Bestätigung der Verträge durch die Eigentümer fällig wird (Teilzahlung nach Bestätigung, gestundeter Kaufpreis). Für eine erste Orientierung können Sie den Rechner (Unternehmenswert berechnen) nutzen; er liefert eine Indikation, keine Bewertung. Vertiefend: Hausverwaltung Bewertung.

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwalten will, braucht eine behördliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO [1]. Die Erlaubnis wird auf die Person des Antragstellers und die mit der Leitung beauftragten Personen bezogen. Versagt wird sie unter anderem bei fehlender Zuverlässigkeit, ungeordneten Vermögensverhältnissen oder fehlendem Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung [1].

Wichtig für den Kauf: Bei einem Einzelkauf des Bestands kann der Käufer nicht einfach in die Erlaubnis des Verkäufers eintreten. Er benötigt grundsätzlich eine eigene Erlaubnis. Klären Sie das Vorgehen früh mit der zuständigen Behörde, die je nach Bundesland Gewerbeamt oder IHK sein kann. Ein Anteilskauf lässt die Gesellschaft als Erlaubnisinhaberin bestehen, verlangt aber, dass die Zuverlässigkeit der neuen Verantwortlichen gewahrt ist.

Weiterbildungspflicht: Verwalter und unmittelbar mitwirkende Beschäftigte müssen sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden [1]. Fragen Sie nach Nachweisen.

WEG-Recht: Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer. Eine Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, die erste Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft auf höchstens drei Jahre; der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein bestehender Vertrag endet spätestens sechs Monate danach [2]. Der Bestand ist also nie vertraglich fest „gekauft“. Zudem können Eigentümer verlangen, dass nur ein zertifizierter Verwalter bestellt wird; ob die Zertifizierung vorliegt, gehört in die Prüfung.

Das Portal berät nicht rechtlich; lassen Sie die Erlaubnisfrage von einem Rechtsanwalt oder der Behörde klären.

Die Prüfung konzentriert sich auf Verträge, Gelder und Menschen. Die vollständige Liste finden Sie unten. Zugang zu Unterlagen und Exposé erhalten Interessenten auf dieser Plattform erst nach einer digitalen Vertraulichkeitserklärung; Vorlagen für NDA und Absichtserklärung (LOI) stehen bereit.

Bei einem Betriebsübergang gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf den Erwerber über. Die Beschäftigten sind vorher schriftlich zu unterrichten und können dem Übergang innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung schriftlich widersprechen [3]. Bei einer Hausverwaltung, deren Wert an wenigen Sachbearbeitern hängt, ist das ein zentrales Risiko.

Für Übernahmen kommen KfW-Programme über die Hausbank in Betracht. Der ERP-Gründerkredit – StartGeld richtet sich an Gründer und Übernehmer von Unternehmen, die nicht länger als fünf Jahre am Markt sind; er sieht bis zu 200.000 € vor, wobei die KfW 80 % des Risikos übernimmt [4]. Der ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (077) ermöglicht bis zu 500.000 € je Antragsteller und kann für Unternehmensübernahmen genutzt werden; er ist mit einer Haftungsfreistellung über eine Bürgschaftsbank verbunden [5]. Der Antrag läuft über die Hausbank und muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden [4]. Beachten Sie die Konditionen und Voraussetzungen auf den Produktseiten der KfW und bei den Förderbanken der Länder.

Eine Hausverwaltung hat wenig Anlagevermögen, die Bank beleiht daher vor allem die Ertragskraft. Mit dem Rechner (Unternehmenskauf Finanzierung Rechner) können Sie die monatliche Belastung grob abschätzen.

Käufer: Wer eine Hausverwaltung übernehmen will, sollte die Erlaubnis, die Weiterbildung und die Berufshaftpflicht vor dem Signing klären und die Eigentümer rechtzeitig einbinden. Auf der Plattform finden Sie anonyme Inserate; Suchprofile können Sie bei den Kaufgesuchen hinterlegen und über „Benachrichtigen“ neue Angebote erhalten. Wer eine Immobilienverwaltung übernehmen oder eine WEG Verwaltung übernehmen möchte (etwa nach einer Anzeige „WEG Verwaltung zu verkaufen“), nutzt dieselben Wege.

Verkäufer: Wer seine Hausverwaltung verkaufen will, schafft Verkaufbarkeit durch dokumentierte Prozesse, ein zweites Führungsteam und lange laufende Verträge. Wer als Inhaber einen Nachfolger sucht (Hausverwaltung Nachfolger gesucht), sollte früh beginnen, denn Eigentümerversammlungen und Beschlüsse folgen festen Zyklen. Inserate mit dem Hinweis „Hausverwaltung abzugeben“, „Hausverwaltung zu verkaufen“ oder „Immobilienverwaltung zu verkaufen“ lassen sich anonym einstellen; als Verkäufer können Sie unternehmen verkaufen, als Interessent unternehmen kaufen. Das Portal vermittelt nur den Kontakt: keine Maklertätigkeit, keine Provision. Unterstützung durch Berater finden Sie im Berater-Verzeichnis.