Ferienwohnungs-Betrieb kaufen – Angebote & Nachfolge

Im Jahr 2025 verzeichneten die Beherbergungsbetriebe in Deutschland nach vorläufigen Ergebnissen von Destatis 497,5 Millionen Übernachtungen, 0,3 % mehr als im Vorjahr. Die Übernachtungen in Ferienunterkünften blieben mit +0,2 % nahezu konstant [1]. Das spricht für eine stabile, aber nicht mehr stark wachsende Nachfrage. Wichtig für die Einordnung: Die Statistik erfasst nur Betriebe mit mindestens zehn Schlafgelegenheiten [1]. Einzelne Wohnungen und kleine Vermieter tauchen darin nicht auf, belastbare Marktzahlen für diese Größenklasse liegen deshalb nicht vor.

Im Sprachgebrauch laufen mehrere Angebote zusammen. Eine Ferienwohnung ist eine Wohnung, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Verfügung steht und für eine eigene Häuslichkeit geeignet ist [2]. Ferienhaus, Ferienapartment, Appartementhaus und Ferienhausanlage bezeichnen Varianten: ein einzelnes Haus, kleine Einheiten in einem Gebäude oder mehrere Häuser auf einem Grundstück, oft mit Rezeption, Reinigung und Gemeinschaftsflächen. Je mehr Einheiten und Service dazukommen, desto stärker ähnelt der Kauf dem Erwerb eines Betriebs. Wer eine Ferienhausanlage kaufen will, prüft deshalb zusätzlich Personal, Verträge und Betriebsabläufe; stehen Anlagen auf dem Markt, heißt es oft: Ferienhausanlage zu verkaufen, Betreiber gesucht. Wer eine Ferienhausanlage übernehmen möchte, übernimmt meist auch Mitarbeiter und Lieferverträge. Verwandte Betriebstypen sind etwa pension kaufen, hotel kaufen und campingplatz kaufen. Einen Überblick bietet die Übersicht zu hotel und pension kaufen.

Ferienvermietung ist ein Saisongeschäft mit hohem Anteil an Fixkosten. Prüfen Sie daher die Kennzahlen mehrerer Jahre, nicht nur das beste.

• Belegung und Saisonverlauf: Wie viele Nächte sind pro Einheit und Jahr gebucht, und wie verteilen sie sich auf Haupt- und Nebensaison?
• Durchschnittspreis je Nacht und Umsatz je Einheit: Sie machen Objekte unterschiedlicher Größe vergleichbar. Richtwerte nennen wir nicht, weil keine belastbaren Daten vorliegen.
• Buchungskanäle: Anteil von Direktbuchungen, Portalen und Stammgästen. Hohe Portalanteile bedeuten Provisionen und Abhängigkeit.
• Betriebskosten: Reinigung, Wäsche, Energie, Kurtaxe-Abwicklung, Verwaltung und Instandhaltung.
• Eigennutzung und Eigenleistung: Arbeitet der Eigentümer selbst mit? Dann ist ein angemessener Eigenlohn anzusetzen.
• Instandhaltungsstau: Dach, Heizung, Möbel und Bäder bestimmen den Kapitalbedarf nach dem Kauf.
• Quadratmeter und Betten: Wohnfläche und Schlafplätze je Einheit zeigen die Auslastbarkeit.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Einnahmen des Verkäufers mit dem Gewinn gleichzusetzen. Die eigene Arbeit, Rücklagen und die Abschreibung fehlen dann in der Rechnung.

Zum Ferienwohnungen kaufen Preis gibt es keine belastbaren Daten für Deutschland insgesamt. Die Preise unterscheiden sich nach Region, Lage zum Strand, See oder Skigebiet, Zustand und rechtlicher Zulässigkeit der Vermietung so stark, dass ein Durchschnittswert irreführend wäre. Auch für Multiplikatoren auf Basis von Umsatz oder Ertrag liegen keine geprüften Quellen vor.

Typische Preistreiber sind:

• Zulässigkeit der Nutzung: Ist die gewerbliche Vermietung baurechtlich und nach der Teilungserklärung erlaubt, und besteht dafür Bestandsschutz?
• Grundstücksanteil und Eigentumsform: Alleineigentum, Wohnungseigentum oder Anteil an einer Anlage.
• Nachhaltig erzielbarer Ertrag: Maßgeblich ist der bereinigte Überschuss nach Kosten, Rücklagen und Unternehmerlohn.
• Inventar, Buchungsbestand und Domain: Sie sind übertragbare Werte, sofern vertraglich geregelt.

In der Praxis wird eine Ferienimmobilie meist aus Sachwert und Ertragswert abgeleitet. Für eine Ferienhausanlage mit Betriebsorganisation kommt der Wert des fortgeführten Betriebs hinzu. Wie Sie den unternehmenswert berechnen, zeigt der Rechner der Plattform; er liefert eine erste Indikation, keine Bewertung. Bei einem konkreten Objekt sollten Sie einen Sachverständigen für Immobilien hinzuziehen. Grundlagen zur Unternehmensbewertung finden Sie im Ratgeber.

Baurecht. Ferienwohnungen gehören nach der Baunutzungsverordnung in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder Gewerbebetrieben; in anderen Fällen, etwa bei baulich untergeordneter Bedeutung im Gebäude, können sie als Betriebe des Beherbergungsgewerbes gelten [2]. Ferienhäuser in Ferienhausgebieten müssen nach ihrer Lage, Größe und Ausstattung überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen [3]. Ob eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf, hängt daher vom Bebauungsplan, der Baugenehmigung und dem Landesrecht ab. Manche Gemeinden schränken die Umwandlung von Wohnraum durch Zweckentfremdungsregeln ein. Das ist vor dem Kauf bei der Bauaufsicht zu klären.

Gewerbeanzeige. Wer einen stehenden Gewerbebetrieb beginnt, muss ihn anzeigen [10]. Ob die Vermietung als Gewerbebetrieb oder als Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG gilt, hängt von Art und Umfang der Leistungen ab; bei hotelähnlichem Service ist eher Gewerbe anzunehmen [6]. Die Einordnung wirkt sich auf Gewerbesteuer und die erweiterte Kürzung für Grundbesitz aus [9]. Lassen Sie sie vor dem Kauf steuerlich prüfen.

Umsatzsteuer und Meldewesen. Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen unterliegt dem ermäßigten Steuersatz; Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, wie Frühstück oder Wäscheservice, sind davon ausgenommen [5]. Leiter von Beherbergungsstätten müssen besondere Meldescheine bereithalten [7]. Hinzu kommen kommunale Abgaben wie Kurtaxe oder Beherbergungsteuer, die je nach Gemeinde verschieden sind.

Qualifikation. Für die Vermietung von Ferienwohnungen ist keine Meisterprüfung erforderlich. Eine Gaststättenerlaubnis brauchen Sie nur, wenn Sie über die Hausgäste hinaus Speisen oder Getränke anbieten [4].

Bei einem Beherbergungsobjekt verbinden sich Immobilien- und Unternehmensprüfung. Die Prüfpunkte stehen in der Checkliste unten. Besonders wichtig sind Grundbuch und Teilungserklärung, die Zulässigkeit der Nutzung, nachprüfbare Buchungsdaten und der Zustand der Einrichtung. Verlangen Sie Buchungsübersichten, Abrechnungen der Portale und Steuerunterlagen mehrerer Jahre. Bei Beschäftigten, etwa Reinigungskräften oder Hausmeistern, geht das Arbeitsverhältnis beim Betriebsübergang nach § 613a BGB auf den Erwerber über [8]. Mustervorlagen für Geheimhaltung und Absichtserklärung bietet die Plattform; sie ersetzen keine Rechtsberatung, lassen Sie Verträge von einem Anwalt prüfen.

Der KfW-Förderkredit Gründung und Nachfolge (Nr. 077) fördert die Übernahme eines gewerblichen Unternehmens und sieht Kredite bis zu 500.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 oder 15 Jahren vor; eine Bürgschaftsbank übernimmt das Ausfallrisiko [4]. Er wird über die Hausbank beantragt. Die Förderung gilt für gewerbliche Vorhaben; ob der Kauf einer rein privat vermieteten Ferienwohnung darunter fällt, ist vorab mit der Hausbank zu klären. Auch die Landesförderbanken bieten Programme an, deren Bedingungen sich ändern. Eine erste Rechnung ermöglicht der Unternehmenskauf Finanzierung Rechner. Banken verlangen bei Ferienobjekten meist Nachweise zu Belegung, Rücklagen und Eigenkapital.

Für Käufer gilt: Klären Sie vor der Suche, ob Sie eine Kapitalanlage, einen Nebenerwerb oder einen Hauptberuf suchen. Wer Ferienwohnungen übernehmen will, sollte Gäste, Reinigung und Verwaltung realistisch kalkulieren. Angebote finden Sie über die Inserate; mit einer Benachrichtigung erfahren Sie von neuen Objekten.

Für Verkäufer: Wer Ferienwohnungen verkaufen möchte, sollte Unterlagen, Buchungsdaten und Genehmigungen ordnen und die Nachfolge früh planen. Häufig stehen Ferienwohnungen zu verkaufen, wenn Eigentümer das Alter erreichen oder Eigentum aufgeteilt wird; wenn Ferienwohnungen abzugeben sind, ist ein geordneter Übergang von Gästen und Kanälen entscheidend. Wer als Eigentümer einen Nachfolger sucht, kann seinen Betrieb anonym inserieren und Interessenten erst nach einer digitalen Geheimhaltungserklärung das Exposé zeigen. Steht bei Ihnen „Ferienwohnungen: Nachfolger gesucht“ im Raum, vermittelt M&A Börse nur den Kontakt, ohne Provision. Wer nach Ihrer Anlage sucht, findet sie über unternehmen kaufen; zum Einstellen dient unternehmen verkaufen. Bei Bedarf hilft das Verzeichnis der Berater.