Pension kaufen – Angebote & Nachfolge

Nach der Umsatzsteuerstatistik, die der DEHOGA Bundesverband auswertet, gab es 2024 in Deutschland 4.098 steuerpflichtige Pensionen; 2023 waren es 4.169 und 2022 noch 4.216. Das gesamte Beherbergungsgewerbe zählte 2024 insgesamt 40.158 Unternehmen [1]. Die Zahl der Pensionen sinkt also leicht. Wie viele davon jährlich den Besitzer wechseln oder wie alt die Inhaber im Schnitt sind, haben wir nicht in einer belastbaren Quelle gefunden und nennen deshalb keine Zahl.

Im Alltag werden Begriffe nicht einheitlich verwendet. Ein Gästehaus ist meist eine Pension oder ein kleines Haus mit Zimmern und Frühstück, häufig ohne eigenes Restaurant. Wer ein Gästehaus kaufen will, prüft dieselben Punkte wie bei einer Pension. Daneben gibt es das Hotel garni (Zimmer mit Frühstück, oft größer), die Fremdenpension mit Vollverpflegung sowie die Ferienpension in Urlaubsregionen. Die Grenzen sind fließend; maßgeblich sind Zimmerzahl, Serviceumfang und genehmigte Nutzung.

Für die Praxis unterscheiden Sie drei Konstellationen:

• Betrieb mit Immobilie: Haus, Grundstück und Betrieb gehören dem Inhaber und werden gemeinsam verkauft.
• Nur der Betrieb: Die Immobilie bleibt beim Eigentümer, der Käufer übernimmt Inventar, Gästestamm und Vertrag. Dann bestimmt der Pachtvertrag den Wert.
• Pacht mit Ablöse: Sie pachten das Haus und zahlen dem Vorgänger gegebenenfalls eine Ablöse für Einrichtung und Inventar.

Einen Überblick über verwandte Beherbergungsformen bietet die Seite hotel und pension kaufen. Wer eine größere Einheit mit Restaurantbetrieb sucht, findet sie unter hotel kaufen oder gasthof kaufen.

Branchenweite Richtwerte zu Auslastung, Zimmerpreis oder Umsatz je Zimmer nennen wir nicht, weil uns dafür keine frei zugängliche, belastbare Quelle vorliegt. Verlangen Sie die Werte stattdessen für mindestens drei Geschäftsjahre vom Verkäufer und prüfen Sie sie gegen Buchungsunterlagen.

• Auslastung: Wie viele der verfügbaren Zimmernächte waren belegt, getrennt nach Monaten und Wochentagen? Eine Pension mit starker Saisonspitze braucht eine andere Liquiditätsplanung als ein ganzjährig genutztes Haus.
• Durchschnittlicher Zimmerpreis und Erlös je verfügbarem Zimmer: Sie zeigen, ob Auslastung über niedrige Preise erkauft wird.
• Stammgästeanteil und Buchungskanäle: Direktbuchungen und wiederkehrende Gäste sind stabiler als Portalbuchungen mit Provisionen.
• Personalstruktur: In vielen Pensionen arbeiten Inhaber und Familie mit. Rechnen Sie diese Arbeit mit einem marktüblichen Gehalt an, sonst erscheint der Ertrag zu hoch.
• Privatanteil: Wohnung, Garten und Fahrzeuge des Inhabers sind häufig mit dem Betrieb vermischt. Trennen Sie, was zum Kaufgegenstand gehört.
• Investitionsstand: Zimmer, Bäder, Heizung, Dach, Brandschutz und Küche. Offener Bedarf gehört in die Preisverhandlung.
• Ergebnis nach Unternehmerlohn: Es macht Familienbetriebe vergleichbar und ist die Basis jeder Ertragsrechnung.

Zum Thema pension kaufen preis gibt es keine amtliche Statistik und keine geprüfte Multiplikatorenreihe, die wir verlässlich zitieren könnten. Die Datenlage ist deshalb "keine belastbaren Daten". Wir nennen bewusst keine Faustformeln; Angebotspreise streuen stark, weil Lage, Immobilienanteil und Zustand sehr unterschiedlich ausfallen.

Typische Preistreiber:

• Immobilie: Gehört das Grundstück zum Kaufgegenstand, bestimmt häufig der Immobilienwert einen großen Teil des Preises. Ein Verkehrswertgutachten ist üblich.
• Nachhaltig erzielbarer Ertrag: Maßgeblich ist, was ein Nachfolger mit angemessenem Gehalt erwirtschaftet, nicht der bisherige Gewinn.
• Lage und Saisonalität: Nähe zu Touristenzielen, Messen, Wanderwegen oder Gewerbegebieten, dazu die Länge der Saison.
• Zimmerzahl und Ausstattung: Mehr Zimmer verteilen die Fixkosten, erhöhen aber den Personalbedarf.
• Pachtvertrag: Bei gepachteten Häusern sind Laufzeit, Höhe und Verlängerungsoption oft der wichtigste Wertfaktor.
• Investitionsstau: Notwendige Modernisierungen mindern den Kaufpreis.

Eine erste Orientierung bietet das Werkzeug zum unternehmenswert berechnen. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Bewertung. Für eine belastbare Wertermittlung sollten Sie einen Sachverständigen und Ihren Steuerberater hinzuziehen. Allgemeine Grundlagen erklärt der Ratgeber zur unternehmensbewertung.

Für die Pension gibt es keine Meisterpflicht; das Beherbergungsgewerbe ist kein Handwerk. Wichtig sind Gaststättenrecht, Baurecht, Meldewesen, Umsatzsteuer und Arbeitsrecht.

• Gaststättenrecht: Wer ein Gaststättengewerbe betreiben will, braucht grundsätzlich eine Erlaubnis. Keine Erlaubnis nötig ist, wenn in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste abgegeben werden [3]. Das deckt das klassische Frühstück. Öffnen Sie das Haus für externe Gäste, etwa mit einem Restaurant, kann eine Erlaubnis nötig sein. Weil mehrere Länder eigene Gaststättengesetze erlassen haben, klären Sie den Stand bei der zuständigen Gemeinde. Hintergründe finden Sie im Ratgeber zur gaststättenkonzession übernahme.
• Baurecht und Brandschutz: Die genehmigte Nutzung als Beherbergungsstätte, Stellplätze und das Brandschutzkonzept ergeben sich aus Landesbauordnung und Baugenehmigung. Prüfen Sie, ob die tatsächliche Nutzung der genehmigten entspricht, etwa bei ausgebauten Dachgeschossen.
• Meldeschein: Betreiber von Beherbergungsstätten halten besondere Meldescheine bereit oder nutzen elektronische Verfahren. Ausgefüllte Meldescheine sind ein Jahr aufzubewahren und danach innerhalb von drei Monaten zu vernichten [5].
• Umsatzsteuer: Die kurzfristige Beherbergung von Fremden unterliegt dem ermäßigten Steuersatz. Das gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn sie im Zimmerpreis enthalten sind [6]. Die Aufteilung etwa beim Frühstück klären Sie mit dem Steuerberater.
• Betriebsübergang: Wird der Betrieb durch Rechtsgeschäft übertragen, tritt der Erwerber in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein (§ 613a BGB) [4].
• Örtliche Abgaben: Manche Gemeinden erheben eine Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer. Ob das gilt, ist ortsabhängig.

Genehmigungen gehen nicht automatisch mit dem Betrieb über. Lassen Sie den Stand rechtlich prüfen; diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Neben den üblichen Unterlagen wie Jahresabschlüssen, betriebswirtschaftlichen Auswertungen und Steuerbescheiden zählen bei Pensionen Buchungsdaten, Baugenehmigung und der Zustand des Hauses. Ziel ist, Einnahmen, Verpflichtungen und Investitionsbedarf getrennt zu erfassen. Die vollständige Liste finden Sie unten auf dieser Seite. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung vor der Datenübergabe ist Standard; die Plattform stellt dafür eine NDA-Vorlage bereit, die ein Anwalt prüfen sollte.

Für Übernahmen kommt unter anderem der ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (KfW 077) in Betracht. Er richtet sich an Gründung und Nachfolge und wird über die Hausbank beantragt [2]. Aktuelle Konditionen, Höchstbeträge und Alternativen wie den ERP-Gründerkredit StartGeld prüfen Sie direkt bei der KfW und Ihrer Landesförderbank. Wird die Immobilie mitfinanziert, dient sie der Bank meist selbst als Sicherheit; bei reinem Betriebskauf stehen Inventar und Geschäftsplan im Vordergrund. Eine grobe Belastungsrechnung ermöglicht der unternehmenskauf finanzierung rechner.

Wer eine Pension übernehmen will, hat drei Wege: Kauf von Betrieb und Haus, Kauf nur des Betriebs bei gepachteter Immobilie oder Pacht der gesamten Anlage. Wer eine Pension pachten möchte, bindet weniger Kapital, trägt aber ein Vertragsrisiko: Laufzeit, Verlängerungsoption, Instandhaltung und die Verteilung von Investitionen gehören schriftlich geregelt. Eine Pension Ablöse fällt an, wenn der Vorgänger Einrichtung, Inventar oder Verträge übergibt; ihre Höhe ist Verhandlungssache und sollte nachvollziehbar begründet sein. Die steuerliche Behandlung klären Sie mit Steuerberater und Anwalt.

Für Eigentümer, die ihre Pension verkaufen möchten, zählt die Vorbereitung: saubere Zahlen für mehrere Jahre, ein geordneter Genehmigungsstand und geklärte Verträge. Ob eine Pension zu verkaufen oder als Pension abzugeben angeboten wird, ändert daran nichts. Ist eine Pension Nachfolger gesucht Anliegen, lässt sich anonym inserieren; Interessenten erhalten das Exposé erst nach einer digitalen NDA. Auch wer ein Gästehaus zu verkaufen hat oder ein Gästehaus übernehmen will, nutzt dieselben Wege. Gesuche anderer Interessenten finden Sie unter firma zu kaufen gesucht, erfahrene Begleitung über nachfolgeberater.

Verwandte Betriebe: hotel kaufen, gasthof kaufen und ferienwohnungen kaufen. Allgemein: unternehmen kaufen; Verkäufer sehen unternehmen verkaufen.