Hotel kaufen – Angebote & Nachfolge

Das Beherbergungsgewerbe ist kleinteilig. Von den rund 40.158 steuerpflichtigen Betrieben im Jahr 2024 ist nur ein Teil klassische Hotellerie; hinzu kommen Pensionen, Gasthöfe, Ferienunterkünfte und weitere Formen [1]. Eine belastbare, amtliche Zahl dazu, wie viele Hotels jährlich den Eigentümer wechseln oder wie alt die Inhaber im Schnitt sind, haben wir nicht gefunden; deshalb machen wir dazu keine Angaben.

Für die Praxis ist die Unterscheidung nach Betriebsform wichtiger als die Sterneklasse:

• Eigentümergeführtes Haus: Immobilie und Betrieb gehören derselben Person. Der Verkauf umfasst meist beides.
• Verpachtetes Hotel: Der Betreiber pachtet das Haus. Er kauft dann nur den Betrieb, und der Pachtvertrag bestimmt den Wert.
• Hotel garni, Landgasthof, Stadthotel: Sie unterscheiden sich in Gastronomieanteil, Personalbedarf und Auslastungsmuster.
• Kettenzugehörigkeit oder Franchise: Marke, Reservierungssystem und Standards sind vertraglich gebunden; der Vertrag muss bei einem Wechsel des Betreibers geprüft werden.

Einen Überblick über verwandte Beherbergungsformen bietet die Seite hotel und pension kaufen.

Die folgenden Kennzahlen gehören in jede Kaufprüfung. Branchenweite Richtwerte nennen wir nicht, weil uns dafür keine belastbare, frei zugängliche Quelle vorliegt. Verlangen Sie die Werte stattdessen für mindestens drei Geschäftsjahre vom Verkäufer.

• Auslastung und Zimmerbelegung: Wie viele der verfügbaren Zimmernächte waren belegt, getrennt nach Saison und Wochentag?
• Durchschnittlicher Zimmerpreis (ADR) und Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPAR): Sie zeigen, ob Auslastung auf Kosten des Preises erzielt wird.
• Umsatzstruktur: Anteil von Logis, Frühstück, Restaurant, Tagungen und Veranstaltungen.
• Personalkostenquote: Sie ist im Gastgewerbe der größte Kostenblock und hängt stark von Mindestlohn und Fachkräftelage ab.
• Gästeherkunft und Buchungskanäle: Hoher Anteil an Online-Portalen bedeutet Provisionen und geringere Gästebindung.
• Investitionsstand: Zimmer, Technik, Brandschutz, Küche und Fassade; offener Renovierungsbedarf mindert den Wert.
• Ergebnis nach Unternehmerlohn: Bei Familienbetrieben fehlt oft ein angemessenes Gehalt für den Inhaber und die mitarbeitende Familie in der Auswertung. Rechnen Sie die Zahlen auf einen fremden Geschäftsführer um, bevor Sie sie als Ertrag werten.

Zum Thema hotel kaufen preis gibt es keine amtliche Statistik und keine geprüfte Multiplikatorenreihe, die wir hier verlässlich zitieren könnten. Wir nennen deshalb bewusst keine Faustformeln. Angebotspreise streuen stark, weil Standort, Immobilienanteil und Zustand sehr unterschiedlich ausfallen.

Typische Preistreiber sind:

• Immobilie: Gehört das Grundstück zum Kaufgegenstand, bestimmt häufig der Immobilienwert einen großen Teil des Preises. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen für Hotelimmobilien ist üblich.
• Nachhaltig erzielbarer Ertrag: Maßgeblich ist das Ergebnis, das ein Nachfolger mit angemessenem Gehalt erwirtschaftet, nicht der bisherige Gewinn des Inhabers.
• Lage und Saisonalität: Ganzjährig ausgelastete Stadthotels und stark saisonale Ferienhotels sind unterschiedlich zu bewerten.
• Pachtvertrag: Laufzeit, Pachthöhe und Verlängerungsoption sind bei verpachteten Häusern oft der wichtigste Wertfaktor.
• Marke und Vertragsbindungen: Sie können den Wert erhöhen oder die Übertragung erschweren.
• Investitionsstau: Notwendige Modernisierungen werden vom Kaufpreis abgezogen.

Eine erste Orientierung bietet das Werkzeug zum Thema unternehmenswert berechnen. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Bewertung. Für eine belastbare Wertermittlung sollten Sie einen Sachverständigen und Ihren Steuerberater hinzuziehen.

Für den Betrieb eines Hotels gibt es keine Meisterpflicht. Rechtlich relevant sind vor allem Gaststättenrecht, Baurecht und die Rechte der Beschäftigten.

• Gaststättenrecht: Wer ein Gaststättengewerbe betreiben will, braucht nach dem Gaststättengesetz grundsätzlich eine Erlaubnis. Ausgenommen ist, wer in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste abgibt [3]. Öffnet das Haus sein Restaurant für externe Gäste, kann deshalb eine Erlaubnis nötig sein. Da das Gaststättenrecht in vielen Bundesländern durch Landesgesetze ersetzt wurde, prüfen Sie den Stand bei der zuständigen Gemeinde.
• Baurecht und Brandschutz: Nutzung als Beherbergungsstätte, Stellplatznachweis und Brandschutzkonzept ergeben sich aus Bauordnung und Baugenehmigung der Länder. Prüfen Sie, ob die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen übereinstimmt.
• Betriebsübergang: Wird ein Betrieb durch Rechtsgeschäft übertragen, tritt der Erwerber in die Arbeitsverhältnisse ein (§ 613a BGB) [4]. Das betrifft Gehälter, Urlaubsansprüche und Dienstjahre des gesamten Teams.
• Örtliche Abgaben: Einige Gemeinden erheben eine Übernachtungs- oder Beherbergungssteuer. Ob und in welcher Höhe, ist ortsabhängig und beim Kauf zu klären.

Genehmigungen gehen nicht automatisch mit dem Betrieb über. Lassen Sie den Stand vor dem Kauf rechtlich prüfen; diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Bei Hotels kommen zu den üblichen Unterlagen wie Jahresabschlüssen, betriebswirtschaftlichen Auswertungen und Steuerbescheiden die Verträge rund um Immobilie, Marke und Buchungskanäle hinzu. Ziel ist, Einnahmen, Verpflichtungen und Investitionsbedarf getrennt zu erfassen. Die vollständige Liste finden Sie unten auf dieser Seite. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung vor der Datenübergabe ist Standard; die Plattform stellt dafür eine NDA-Vorlage bereit, die ein Anwalt prüfen sollte. Der Verkäufer eines Betriebs sollte außerdem mit seinem Steuerberater klären, wie der Verkauf steuerlich behandelt wird; die Umsatzsteuer kann bei einer Geschäftsveräußerung entfallen, doch das hängt vom Einzelfall ab.

Für Übernahmen kommt unter anderem der ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (KfW 077) in Betracht. Er fördert die Übernahme eines gewerblichen Unternehmens, sieht Kredite von bis zu 500.000 € vor und wird über die Hausbank beantragt [2]. Prüfen Sie aktuelle Konditionen und Alternativen wie den ERP-Gründerkredit StartGeld direkt bei der KfW und Ihrer Landesförderbank. Bei Hotels ist zu klären, ob die Immobilie mitfinanziert wird; sie dient der Bank häufig selbst als Sicherheit. Eine grobe Belastungsrechnung ermöglicht das Werkzeug unternehmenskauf finanzierung rechner.

Wer ein Hotel übernehmen will, hat drei Wege: Kauf von Betrieb und Immobilie, Kauf nur des Betriebs bei gepachtetem Haus oder Pacht der gesamten Anlage. Wer ein Hotel pachten möchte, bindet weniger Kapital, trägt aber ein Vertragsrisiko: Laufzeit, Verlängerungsoption, Instandhaltung und Investitionsverteilung gehören schriftlich geregelt. Eine Hotel Ablöse fällt an, wenn der Vorgänger Inventar, Einrichtung oder Verträge übergibt; ihre Höhe ist Verhandlungssache und sollte nachvollziehbar begründet sein.

Für Eigentümer, die ihr Hotel verkaufen möchten, zählt die Vorbereitung: saubere Zahlen für mehrere Jahre, geordnete Verträge und ein geklärter Genehmigungsstand. Ob ein Hotel zu verkaufen oder als Hotel abzugeben angeboten wird, ändert daran nichts. Ist ein Hotel Nachfolger gesucht Anliegen, lässt sich anonym inserieren; Interessenten erhalten das Exposé erst nach einer digitalen NDA. Gesuche anderer Interessenten finden Sie unter firma zu kaufen gesucht, erfahrene Begleitung über nachfolgeberater.

Verwandte Betriebe: pension kaufen, ferienwohnungen kaufen und campingplatz kaufen. Wer ein Haus mit größerem Restaurantanteil sucht, schaut zusätzlich unter restaurant kaufen. Allgemein: unternehmen kaufen; Verkäufer sehen unternehmen verkaufen.