Hotel & Tourismus: Betriebe kaufen & übernehmen

Die amtliche Statistik zählte 2025 in Deutschland 497,5 Millionen Gästeübernachtungen, 0,3 % mehr als im bisherigen Rekordjahr 2024 [1]. Das Plus stammt vor allem von den Campingplätzen (+4,2 %); die Hotellerie lag leicht unter dem Vorjahr [1][2]. Auslandsgäste buchten 83,8 Millionen Übernachtungen, 1,8 % weniger als 2024 [1]. Die Statistik erfasst Betriebe mit mindestens zehn Schlafgelegenheiten oder Stellplätzen [1]. Kleinere Pensionen und Privatvermieter erscheinen darin nicht.

Für Käufer ist die Ertragslage wichtiger als die Übernachtungszahl. Nach Angaben des DEHOGA lag der reale, preisbereinigte Umsatz im Beherbergungsgewerbe 2025 um 6,7 % unter dem Vorkrisenjahr 2019, nominal um 16,8 % darüber [2]. Die Kosten für Waren, Personal und Energie sind seit 2022 teilweise um bis zu 40 % gestiegen; der Verband weist darauf hin, dass nominale Umsatzzuwächse deshalb in der Regel nicht zu höheren Gewinnen führen [2]. Die durchschnittliche Zimmerauslastung in Hotels mit mehr als 25 Gästezimmern betrug 2025 60,4 % [2].

Die Nachfolge ist ein eigenes Thema. Nach dem DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2024, der auf mehr als 48.000 IHK-Beratungsgesprächen beruht, übersteigen im Gastgewerbe die Übergabeangebote die Nachfrage um mehr als das Fünffache [5]. Für gut vorbereitete Interessenten bedeutet das Auswahl und Verhandlungsspielraum; für Inhaber bedeutet es, dass ein Betrieb mit klaren Zahlen und einem realistischen Preis Vorrang vor einem unvorbereiteten Angebot hat.

Die Branche reicht vom Familienbetrieb mit wenigen Zimmern bis zur Ferienanlage. Auf M&A Börse finden Sie dazu folgende Seiten, jeweils mit Kennzahlen, Rechtsfragen und Prüfliste:

Klassische Beherbergung:

• Hotels mit Restaurant, Tagungs- oder Wellnessbereich: Hotel kaufen
• Kleinere Häuser mit Frühstücksangebot und Gästezimmern: Pension kaufen
• Betriebe mit Schankwirtschaft und Zimmern, häufig im ländlichen Raum: Gasthof kaufen
• Günstige Unterkünfte mit Gemeinschaftsbereichen: Hostel kaufen

Ferienunterkünfte und Freizeit:

• Einzelne Objekte oder Anlagen für Feriengäste: Ferienwohnungen kaufen
• Stellplatz- und Mietunterkunftsbetriebe: Campingplatz kaufen

Vermittlung und Reiseleistungen:

• Der Vertrieb von Pauschalreisen und Einzelleistungen: Reisebüro kaufen

Wer noch keine Betriebsart festgelegt hat, sucht über die Startseite nach Inseraten; dort ist auch der allgemeine Einstieg zum Thema unternehmen kaufen erklärt. Die Begriffe Beherbergungsbetrieb, Tourismusbetrieb und Touristikunternehmen werden im Alltag unterschiedlich weit gefasst. Wer ein Touristikunternehmen kaufen möchte, meint damit oft ein Reisebüro oder einen Veranstalter. Hier bezeichnen alle drei die Betriebe, die Gäste unterbringen, verpflegen oder Reisen vermitteln.

Wer einen Beherbergungsbetrieb kaufen möchte, prüft zuerst die Zahlen der letzten drei Jahre: Zimmerauslastung, durchschnittlicher Zimmerpreis, Saisonverlauf und den Anteil der Buchungen über Portale, die Provisionen verlangen. Hinzu kommen Personalkosten, Energiekosten und der Instandhaltungsstau. Gerade bei älteren Häusern entscheiden Brandschutz, Heizung, Dach und Zimmerausstattung darüber, wie viel Kapital nach dem Kauf noch gebraucht wird.

Bei vielen Betrieben gehört die Immobilie dazu. Dann stehen zwei Fragen nebeneinander: der Wert des laufenden Geschäfts und der Wert des Grundstücks. Trennen Sie beides in der Kalkulation, denn ein Betrieb kann als Immobilie sinnvoll sein und als Unternehmen schwach. Ist das Haus gepachtet, zählen Laufzeit, Pachthöhe und Verlängerungsoptionen. Ein Tourismusbetrieb kaufen zu wollen, heißt außerdem, die Abhängigkeit von Region und Saison einzupreisen: Ein Standort mit nur wenigen guten Monaten trägt Fixkosten über das ganze Jahr.

Für Hotels, Pensionen und Ferienbetriebe liegen uns keine öffentlich zugänglichen, belastbaren Bewertungsmultiplikatoren vor ("keine belastbaren Daten"). Deshalb nennen wir hier keine Faktoren. Preisbestimmend sind in der Regel der nachhaltige Ertrag nach Abzug eines kalkulatorischen Unternehmerlohns, der Zustand und die Lage der Immobilie, die Belegungs- und Buchungsstruktur, die Bindung des Gästestamms an die Person des Inhabers sowie der anstehende Investitionsbedarf. Eine erste Orientierung bietet der Rechner zum Thema unternehmenswert berechnen; er liefert eine Indikation, keine Bewertung. Für eine Preisverhandlung empfiehlt sich ein Gutachten, etwa über das Verzeichnis der nachfolgeberater.

Das Gaststättenrecht unterscheidet, ob ein Betrieb nur Hausgäste bewirtet oder auch externe Gäste. Wer ein Gaststättengewerbe betreiben will, braucht grundsätzlich eine Erlaubnis; ausgenommen ist, wer in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste abgibt (§ 2 GastG) [4]. Ein Hotel mit öffentlichem Restaurant oder ein Gasthof mit Schankbetrieb unterliegt dagegen der Erlaubnispflicht. Welche Fassung gilt, hängt vom Bundesland ab, weil mehrere Länder eigene Gaststättengesetze erlassen haben; klären Sie das vor dem Kauf bei der zuständigen Behörde. Eine bestehende Erlaubnis ist in der Regel personen- und raumbezogen und geht nicht automatisch auf den Käufer über.

Weitere Punkte sind Baugenehmigung und Nutzungsart, Brandschutzkonzept, Lebensmittelhygiene, Meldepflichten gegenüber der Gemeinde (zum Beispiel für Kurtaxe oder Beherbergungsabgaben) und bei Ferienwohnungen mögliche Zweckentfremdungsregeln der Kommune. Bei der Übernahme eines Betriebs gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf den Erwerber über. Lassen Sie diese Fragen rechtlich prüfen; M&A Börse gibt keine Rechtsberatung.

Vor der Unterschrift sollten Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Buchungsstatistik, Pacht- oder Grundbuchunterlagen, Personalliste, Versicherungen und Wartungsverträge vorliegen. Exposés erhalten Sie auf M&A Börse nach einer digitalen Vertraulichkeitserklärung; ein NDA-Muster steht bereit. Vorlagen ersetzen keine rechtliche Prüfung. Eine Besichtigung außerhalb der Hauptsaison zeigt oft mehr über den baulichen Zustand als eine im Sommer.

Für Übernehmer, die nicht länger als fünf Jahre geschäftstätig sind, kommt der ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (Nr. 077) der KfW in Betracht. Er finanziert anteilig die Übernahme eines gewerblichen Unternehmens, Investitionen, Betriebsmittel und das Warenlager, mit bis zu 500.000 Euro je Antragsteller [3]. Die Laufzeit beträgt 15 Jahre bei fünf tilgungsfreien Jahren oder 10 Jahre bei zwei tilgungsfreien Jahren [3]. Die finanzierende Bank wird durch eine Garantie einer Bürgschaftsbank vollständig vom Kreditrisiko entlastet [3]. Ausgeschlossen ist unter anderem die Finanzierung von Wohngebäuden sowie der Erwerb zwischen verbundenen Unternehmen oder Ehegatten [3]. Den Antrag stellen Sie über Ihre Hausbank; aktuelle Konditionen nennt die KfW. Eine Rechenhilfe ist der Unternehmenskauf Finanzierung Rechner.

Inhaber, die abgeben möchten, können anonym inserieren; Interessenten sehen zunächst nur Eckdaten. Wer sein unternehmen verkaufen will, beginnt mit dem Inserat: Das Basis-Paket ist kostenlos, Plus und Premium sind kostenpflichtig, eine Provision fällt nicht an. Käufer stellen ein Profil unter firma zu kaufen gesucht ein oder richten Benachrichtigungen für passende Inserate ein. Der Vertrag entsteht ausschließlich zwischen Käufer und Verkäufer. Planen Sie für Gespräche mit Bank, Behörden und Berater ausreichend Vorlauf ein.