Gewerbemietvertrag bei Übernahme

Bei vielen standortabhängigen Betrieben, etwa im Einzelhandel, in der Gastronomie oder bei Dienstleistern mit Laufkundschaft, ist der Mietvertrag der wirtschaftliche Kern der Transaktion. Ohne gesicherte Räume verliert der Kaufpreis für Kundenstamm, Einrichtung und Know-how einen großen Teil seiner Grundlage. Käufer sollten den Mietvertrag deshalb nicht als Anhang zum Kaufvertrag behandeln, sondern als eigenständigen Prüfgegenstand mit eigener Verhandlung.

Für die Praxis gilt: Die Mietverhältnisse über Geschäftsräume folgen den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§ 535 BGB) und über die Verweisung in § 578 BGB einigen weiteren Regeln, aber im Kern der Vertragsfreiheit. Was im Vertrag steht, zählt. Die strengen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten für Gewerberaum gerade nicht [1]. Das macht eine genaue Lektüre des Vertrags und seiner Nachträge unerlässlich.

Wie der Mietvertrag auf Sie zukommt, hängt von der Struktur der Transaktion ab. Eine Übersicht zu den Kaufstrukturen finden Sie im Ratgeber zu Asset Deal Share Deal.

Kauf von Gesellschaftsanteilen

Kaufen Sie die Anteile an der GmbH, die Mieterin ist, bleibt der Mieter rechtlich derselbe. Der Vertrag läuft unverändert weiter. Eine Zustimmung des Vermieters ist dann nur nötig, wenn der Vertrag eine sogenannte Change-of-Control-Klausel enthält, die bei einem Gesellschafterwechsel ein Sonderkündigungsrecht oder ein Zustimmungserfordernis vorsieht. Solche Klauseln sollten Sie vor der Unterschrift ausdrücklich suchen.

Kauf einzelner Wirtschaftsgüter

Kaufen Sie den Betrieb als Einzelunternehmen oder die Wirtschaftsgüter einer Gesellschaft, wechselt der Mieter. Das ist rechtlich eine Vertragsübernahme: Der bisherige Mieter scheidet aus, Sie treten ein. Weil ein Schuldverhältnis nur durch Vertrag der Beteiligten geändert werden kann (§ 311 Abs. 1 BGB) [6] und die Übernahme von Schulden der Genehmigung des Gläubigers bedarf (§ 415 Abs. 1 BGB) [7], ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich. In der Praxis wird eine dreiseitige Vereinbarung zwischen altem Mieter, neuem Mieter und Vermieter geschlossen.

Neuer Mietvertrag

Häufig verlangt der Vermieter statt einer Übernahme einen neuen Vertrag, oft mit angepasster Miete, Laufzeit oder Sicherheit. Das ist für Sie ein Verhandlungsfall, kein Automatismus. Prüfen Sie, ob der neue Vertrag für Sie günstiger oder schlechter ist als der bestehende.

Den Kaufvertrag selbst behandelt der Ratgeber zum Unternehmenskaufvertrag.

Beim Thema Mietvertrag Übernahme Laden begegnet Verkäufern und Käufern häufig ein Missverständnis: Der Verkäufer kann dem Käufer die Räume nicht einfach überlassen. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt [2]. Eine Überlassung ohne Erlaubnis kann zudem ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) [5].

Ein typischer Ablauf sieht so aus:

1. Vertrag sichten: Der Verkäufer legt den vollständigen Mietvertrag samt Nachträgen, Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnungen offen, soweit der Vermieter dem nicht entgegensteht.
2. Vermieter frühzeitig einbinden: Der Verkäufer informiert den Vermieter, sobald eine ernsthafte Verhandlung mit Ihnen besteht, und stellt Sie vor.
3. Bonität nachweisen: Vermieter prüfen Erfahrung, Geschäftskonzept und finanzielle Ausstattung. Üblich sind Businessplan, Selbstauskunft und gegebenenfalls Bürgschaft oder Kaution.
4. Vereinbarung schließen: Die Übernahme wird schriftlich fixiert. Regeln Sie, ab wann Sie Rechte und Pflichten übernehmen und ob der bisherige Mieter ausscheidet oder weiter haftet.
5. Kaufvertrag verknüpfen: Machen Sie die Zustimmung des Vermieters zur aufschiebenden Bedingung des Kaufvertrags, damit Sie nicht zahlen, ohne die Räume zu erhalten.

Die Textform genügt nach dem aktuellen Gesetzestext für Mietverträge über Räume, auch wenn sie länger als ein Jahr laufen sollen [1]. Dennoch ist eine unterschriebene, vollständige Urkunde die sicherere Lösung, weil sie Beweisfragen vermeidet. Mehr zu den Abläufen vom Erstkontakt bis zur Übergabe lesen Sie im Beitrag zum Unternehmen-kaufen-Ablauf.

Aus Sicht des Verkäufers geht es oft darum, vorzeitig aus einem befristeten Vertrag zu kommen. Die Suche nach einem Nachmieter Gewerbe ist dann kein gesetzlich geregelter Anspruch. Weil ein Schuldverhältnis nur durch Vertrag geändert werden kann [6], besteht grundsätzlich keine Pflicht des Vermieters, einen Mieterwechsel zu akzeptieren, wenn der Vertrag dazu schweigt.

Deshalb lohnt der Blick auf folgende Klauseln:

• Nachmieterklausel: Der Mieter darf einen geeigneten Nachfolger benennen, und der Vermieter muss ihn unter bestimmten Voraussetzungen akzeptieren oder den Mieter entlassen.
• Ersatzmieterklausel: Ähnlich, häufig mit Vorgaben zu Bonität, Branche und Sortiment.
• Vertragsübernahmeklausel: Regelt, dass der Mieter bei Verkauf des Betriebs aus dem Vertrag ausscheiden darf, wenn der Käufer in den Vertrag eintritt.
• Zustimmungsvorbehalt: Verlangt für jede Übertragung die Zustimmung des Vermieters, teils mit Ausnahme für Familienangehörige oder verbundene Unternehmen.

Wie weit solche Klauseln im Einzelfall tragen, hängt vom Wortlaut ab und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Lassen Sie die konkrete Klausel von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie Ihre Verhandlungsposition festlegen.

Die Restlaufzeit ist für Käufer oft die wichtigste Einzelzahl des Vertrags. Ein Laden mit hoher Investition und kurzer Restlaufzeit ist riskanter als derselbe Laden mit langer Bindung und Verlängerungsoption.

• Befristeter Vertrag: Er endet mit Zeitablauf, eine ordentliche Kündigung ist in der Regel ausgeschlossen. Prüfen Sie, ob eine Option zur Verlängerung besteht und wie sie auszuüben ist (Frist, Form, Miete).
• Unbefristeter Vertrag: Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB) [3]. Der Vermieter kann also mit rund einem halben Jahr Vorlauf kündigen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Für Sie bedeutet das geringe Planungssicherheit.
• Außerordentliche Kündigung: Beide Seiten können aus wichtigem Grund fristlos kündigen, etwa bei Zahlungsverzug mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen (§ 543 BGB) [5].

Wird das Grundstück verkauft, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein; der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" gilt über § 578 BGB auch für Gewerberaum (§ 566 BGB) [1][4]. Ein Eigentümerwechsel allein beendet Ihren Vertrag also nicht.

Gewerbemietverträge sind weitgehend frei verhandelbar und enthalten deshalb viele Regelungen, die den Wert eines Betriebs unmittelbar beeinflussen.

• Miethöhe und Anpassung: Staffel, Index, Umsatzmiete oder Marktanpassung bestimmen Ihre künftige Mietbelastung. Rechnen Sie den Verlauf über die gesamte Restlaufzeit durch.
• Nebenkosten: Welche Posten sind umlagefähig? Gibt es Abrechnungen mit Nachzahlungen aus vergangenen Jahren?
• Betriebspflicht und Sortiment: Manche Verträge schreiben Öffnungszeiten und Sortiment vor. Eine Änderung des Konzepts kann dann zustimmungspflichtig sein.
• Konkurrenzschutz: Ist ein Wettbewerber im Haus oder Center ausgeschlossen? Fehlt der Schutz, kann sich das Umfeld nachteilig ändern.
• Untervermietung: Ist sie erlaubt? Das erhöht die Flexibilität, falls Sie Teilflächen abgeben möchten. Grundsätzlich bedarf sie der Erlaubnis des Vermieters [2].
• Sicherheiten: Kaution, Bürgschaft oder Garantie. Eine bestehende Bürgschaft des Verkäufers erlischt bei einer Schuldübernahme grundsätzlich, wenn der Bürge nicht einwilligt (§ 418 BGB) [8]. Der Vermieter wird daher neue Sicherheiten von Ihnen verlangen.
• Umbauten und Einbauten: Der Mieter darf grundsätzlich Einrichtungen wegnehmen, mit denen er die Mietsache versehen hat (§ 539 Abs. 2 BGB) [11]. Was fest verbaut ist, regeln viele Verträge abweichend. Das beeinflusst den Wert der Einrichtung beim Kauf; zum Umgang mit Inventar und Einrichtung lesen Sie den Beitrag zur Ablösesumme.
• Rückbau- und Instandhaltungspflichten: Werden am Vertragsende Rückbau auf den Rohzustand oder Schönheitsreparaturen verlangt? Das ist ein Kostenblock, den Sie als Käufer miterben.
• Genehmigungen am Standort: Gastronomie, Beherbergung und andere reglementierte Nutzungen hängen an behördlichen Erlaubnissen und der Nutzungsart der Räume. Für Lokale lesen Sie zusätzlich den Beitrag zur Gaststättenkonzession Übernahme.

Tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, stellt sich die Frage, wer für Altlasten einsteht, etwa Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden an der Mietsache. Die Antwort hängt davon ab, wie Sie die Übernahme gestalten.

• Vertragsübernahme mit Vermieter: Hier wird ausdrücklich geregelt, wer für Verbindlichkeiten bis zum Stichtag haftet. Ohne Regelung droht Streit.
• Fortführung der Firma: Wer ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, haftet nach § 25 Abs. 1 HGB für alle im Betrieb begründeten Verbindlichkeiten des früheren Inhabers [9]. Eine abweichende Vereinbarung wirkt gegenüber Dritten nur, wenn sie im Handelsregister eingetragen und bekannt gemacht oder dem Dritten mitgeteilt wurde (§ 25 Abs. 2 HGB) [9]. Das kann auch Mietverbindlichkeiten betreffen. Vertiefend: Haftung Firmenübernahme.
• Forderungen gegen den Verkäufer: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag eine Freistellung und ggf. einen Einbehalt vom Kaufpreis, bis die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt.

Verlangen Sie vor Vertragsschluss einen Nachweis, dass keine Mietrückstände bestehen, und lassen Sie sich vom Vermieter bestätigen, dass kein Kündigungsgrund vorliegt. Im Rahmen der Due Diligence gehört dieser Punkt zur Standardprüfung.

Die Konditionen des Mietvertrags wirken direkt auf Ertrag und Kaufpreis. Eine Miete oberhalb des Marktniveaus mindert den nachhaltigen Gewinn, eine kurze Restlaufzeit mindert den Wert des Standorts. Bringen Sie diese Punkte in die Preisverhandlung ein, zum Beispiel als Abschlag oder als Bedingung, dass der Vermieter einer Verlängerung zustimmt. Eine erste Orientierung zur Preisfindung bietet der Rechner Unternehmenswert berechnen; er liefert eine Indikation, keine Bewertung.

Bei der Finanzierung achten Banken ebenfalls auf die Standortsicherung. Der ERP-Gründerkredit – StartGeld der KfW richtet sich unter anderem an Personen, die ein Unternehmen im Rahmen einer Nachfolge erwerben; der Höchstbetrag liegt bei 200.000 Euro, davon bis zu 80.000 Euro für Betriebsmittel, und die KfW übernimmt 80 Prozent des Kreditrisikos [10]. Finanzierbar sind laut KfW unter anderem Investitionen, Warenlager, Betriebsmittel wie Miete sowie der Erwerb eines Unternehmens [10]. Eine Mietkaution ist dort nicht ausdrücklich als förderfähig genannt [10]; klären Sie das mit Ihrer Hausbank. Mit dem Unternehmenskauf Finanzierung Rechner können Sie die Belastung durch Kapitaldienst und Miete überschlägig gegenüberstellen.

Die Bedeutung des Mietvertrags unterscheidet sich je nach Betriebstyp. Es handelt sich um allgemeine Hinweise, nicht um Marktdaten.

• Gastronomie: Beim Restaurant kaufen sind Nutzungsart, Lüftung, Außenfläche und Genehmigungen oft an die Räume gebunden. Dasselbe gilt, wenn Sie ein Cafe kaufen möchten.
• Dienstleistung mit Stammkundschaft: Beim Friseursalon kaufen wirkt der Standort auf die Laufkundschaft, die Stammkundschaft folgt aber eher der Person. Vereinbaren Sie eine Einarbeitungsphase.
• Einzelhandel: Bei der Boutique kaufen sind Lage, Sortimentsklauseln und Konkurrenzschutz besonders wichtig.
• Kleinflächen mit Passantenlage: Wer einen Kiosk plant, sollte beim Kiosk kaufen auf Sondernutzungsrechte und Stellflächen achten, die nicht im Mietvertrag stehen.

Für Käufer: Beginnen Sie mit dem Mietvertrag, nicht mit dem Inventar. Klären Sie früh, ob der Vermieter zustimmt, und halten Sie das schriftlich fest. Lassen Sie sich Restlaufzeit, Optionen und Anpassungsmechanismen erläutern und prüfen Sie die Miete im Verhältnis zum Umsatz. Wer erst nach dem Kaufvertrag mit dem Vermieter spricht, hat wenig Verhandlungsspielraum.

Für Verkäufer: Sprechen Sie mit dem Vermieter, bevor Sie ein Inserat schalten, wenn der Vertrag eine Zustimmung vorsieht. Ein Vermieter, der einem Wechsel positiv gegenübersteht, ist ein Verkaufsargument. Wer seinen Betrieb diskret anbieten möchte, kann bei der M&A Börse als Unternehmen verkaufen anonym inserieren; das Exposé erhalten Interessenten erst nach digitaler Geheimhaltungsvereinbarung. Als Käufer finden Sie dort Angebote, wenn Sie ein Unternehmen kaufen möchten.

Die M&A Börse vermittelt nur den Kontakt. Sie erbringt keine Maklerleistung, verlangt keine Provision und gibt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Für die Gestaltung der Übernahme sollten Sie eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Erfahrung im gewerblichen Mietrecht hinzuziehen.